【高雄預售屋】3米6 創意精品宅 - 捷韻A+

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捷韻A+ 3米6 創意精品宅 METRO A PLUS

不知什麼時候精品小豪宅也吹進了南高雄，緊鄰高雄捷運橘線五塊厝站的捷韻A+，一層3戶，3米6的挑高設計，未完工就已露出精品氣勢！

什麼？！你不懂苓雅區

苓雅區位於原高雄市中心位置，呈現狹長型，東鄰鳳山區，西邊有淺力十足的亞洲新灣區，是工商業發展較早的行政區，市政府也位於中心，因此公教人員特別多；而五塊厝站是當地舊部落名稱，捷運橘線開通後，串聯沿線重大建設、觀光景點，讓成熟的社區再次注入新的活力。

捷韻A+在武廟路上三角窗，遠離中正路的塵囂，方便的生活機能是他最大的優勢，從中正體育場到環球影城，武廟市場到星巴克，全聯到大統百貨公司，走路就會到，且改建後的武廟市場已具有現代化的風格，文化中心和衛武營藝術中心，捷運不超過兩站，西接高雄火車站，東邊鳳山鬧區，近中正交流道， 3分鐘上高速道路，交通網路四通八達，此區宜居的程度不在話下。

近年高雄房價在北高雄豪宅建案的帶領下，已經成長了好一段時間，但在南高雄這塊成熟地，因為空地已不多見，建案較少，房價其實不高，幾年來漲幅溫和，但以地理位置捷運國道便利性，加上附近的新建案、還有兩個都更案也已動工，想必能夠產生互相拉抬的效果。

位置介紹完畢

建案名稱	建設公司	接待中心
捷韻A+	利融	本案2F
房型	總戶數	樓層規劃
1房2廳	35戶	地上13層，地下2層
價格範圍
-萬/p

標準層平面圖

這棟總戶數35戶，戶數單純，很適合小家庭居住，因為基地也不大，3戶共用一部電梯，推出三種坪數，約26、28、29坪，開價27~30萬，成交應該在24萬左右，公設36%，A1、A2靠武廟路，A3靠修身路，都是1房2廳的格局，但是可以再隔出一房變成1+1(如圖鉛筆所畫)，代銷說可以改樓中樓，但我覺得可能會太矮，只能睡覺，如有需求改1+1可能較適合小家庭，三米六的高度還能夠把樑都藏了起來，讓人感覺非常舒服，是非常大的優勢。但是為了讓空間變大，簡化了廁所和衛浴空間，須經過淋浴間才能到達一邊的陽台，但也代表可以一邊洗澡一邊看夜景，這我蠻喜歡的！

捷韻A+ 外觀

另外車位採用難得一見的自動停車塔，人不用下去外，其餘也採用自動化管理系統，使小坪數格局更顯精緻且隱密。

加上附近將興建的建設，800公尺內有環狀輕軌大順(環球影城)站，苓雅休閒運動中心，台鐵地下化的大順車站等等…集便利的交通、文藝特區、運動休閒、生活機能於一身的精品小豪宅，你一定要來看看！

--Morris

頂新魏家買帝寶不用付錢，怎麼作到的?

最近網路盛傳的頂新魏家融資買帝寶案，根據調查指出，魏家只使用1%的自備款，大家都覺得休罕，不合理，沒天理，到底怎麼作到的小編來解答。

事件是這樣子的，假設:

帝寶市價是一億元，而銀行的鑑價(也就是銀行認知中帝寶的價格)是8000萬元，銀行可貸成數為八成，所以魏家貸款貸到
6400萬元，接著魏家在送貸時一併申請信用貸款，貸到1520萬元，所以魏家購買帝寶僅花了2080萬元，就買到市值一億的帝寶豪宅。

至於為什麼新聞說他們買99.9%幾乎用融資，其實他們應該是對房子作了重設增貸，這個技巧通常是在高漲地段才看得到它的威力。增貸又是怎麼回事呢??

假設我買了一個520萬的房子，銀行的鑑價是500萬( 一般鑑價與市價有些落差)，因此貸滿八成是400萬，所以買房自備款是120萬元。  
隨著時間過去，房價漲了，銀行當然也會跟進，所以銀行鑑價現在漲到了600萬元，理論上可貸八成為480萬(原本是400萬元)，此時我只要把我的房子拿去銀行重估貸款，然後重新設定就可把多出來的80萬貸出來。 因此自備款從120萬，便成了40萬元，若適度地搭配信用貸款，買房全貸不是問題。

每個人都作得到嗎?
銀行在作放款時，除了評估房屋的價值外(鑑價)，還會評估借款人的還錢能力，所以如果銀行認為你貸款480萬會對你的生活造成影響，就不會借你這麼多。

焦點再回到魏家，魏家頂新集團是國內最大的集團之一，每月收入現金流之高讓人望其項背，所以銀行評估後認為他們還得起貸款，才會允許作融資槓桿操作。而央行制訂的豪宅六成貸款條款，是在魏家買豪宅之後的事情，所以才約束不到。

結論:

利用債務槓桿購置房地產，必須要注意自身的還款能力，一般房貸大約2.2-2.6%利息，信貸大約5-8%，增貸是重估房貸當然利息就是房貸的利息。 而信貸的利率是越有錢的人(還款能力越好)利息越低，所以魏家才有辦法用很低的利率作信貸。 

適度地利用債務槓桿來購置房產固然不錯，但是建議要操作前要仔細評估自身能力以及作好脫手的風險評估，否則本利攤還不及，銀行催繳不成，房子就會被落入法拍市場，就得不償失了，最後套一句小編自己的口頭禪，房地產買賣動輒上百萬，千萬要斤斤計較。

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【法拍小常識】消保官也落入消費糾紛? 買法拍屋債務人跑路了他的東西千萬別亂碰!

在高雄的台灣消保會去年9月買了一間法拍屋，所以自行處理前屋主私人物品，被控告侵占，還被求償! 新聞標題非常的聳動，也點出了買法拍屋在點交時需注意的事項。
新聞連結：消保會踢鐵板！擅賣前屋主財產涉侵占!!!!!!

事情是這樣子的...

台灣消保會為了要成立協會辦公室，買了一間法拍屋，點交後，發現屋內到處堆滿了前屋主的雜物，且多次聯絡不到前屋主來處理，於是聲請法院拍賣，但也流標了，後續為了要處理這些擾人的留置物，就將這些留置物私自售出，再通知前屋主來領錢，結果卻反被對方控告侵占。

台灣消保會是專門幫民眾處理消費糾紛，沒想到自己確遭控告侵占，非常衝突。針對這個案件，相信各位一定也有疑問，如果在購買法拍屋時遇到的債務人跑路了，屋內留置物該如果處理呢?
小編解析如下......

法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：

1.人空屋空:

    屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，是最單純的法拍屋。

2.人空屋不空:

    屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位。

3.人不空屋空:

    屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或有承租者尚住在屋子裡。

4.人不空屋不空:

    這是哪門子的空屋啊= =

本新聞案例是屬第二項的情況，其實這四種情況最難處理的是第二項及第四項情況，因為屋子都是處在非空屋的狀態，若在點交後發現屋子裡有堆積如山的留置物，保證會讓得標者頭痛不已。

究竟到底要如何處理前屋主留置物呢？

處理債務人留置物方式如下：

簡單來說就是不要自己去碰，一定要透過公認的第三方來處理，也就是法院或警方。 請警察來清點成冊，然後到法院聲請拍賣，想辦法找到買家把他標下來，再丟掉。

當然知易行難，本案例中消保官也有聲請法院拍賣，但有時候就是......就是賣不掉啊!!!

這案例是典型的法拍海蟑螂，放了一堆石頭或是祖傳的水桶說很有價值，結果買家受不了了決定賭一把，丟掉或者是私下賤賣，原屋主就出現求償撈一筆。

找第三方或拍賣的過程非常的複雜且繁瑣，所以現在法拍市場也出現了所謂的保全程序

何謂「保全程序」呢?

當研判債務人已經跑路了，可委託代標公司出面，把屋內東西清點造冊，並找兩名以上證人連同屋內物品拍照存證(相機要有當天日期，並請相館開立收據)；然後將留置物運往代標公司的貨櫃屋保管場存放，即代表已將房屋騰空。若不幸債務人回來抗爭、打官司，可提出代標公司的點交保固書，證明房屋是由本公司騰空交付，屋內東西都存放在代標公司保管場，請找代標公司索取，在這樣的情況下通常債務人很少會繼續強力抗爭的。

保管場貨櫃屋

結論：

其實法拍屋是一個非常良好的投資工具，因為利用法拍通常可以買到市價6~8成房屋，但買法拍屋與一般購屋流程大不相同，除法院拍賣手續繁瑣，物件資訊也相對不透明，一不小心可能沒佔便宜反而吃虧。小編建議大家購買法拍屋前一定要作足功課並掌握更多物件資訊，有助於避開有問題的法拍物件。

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